Revente de parts de SCPI : quelle fiscalité sur la plus-value ?

Vendre ses parts de SCPI ne ressemble pas à la revente d’un logement. Il n’y a ni notaire, ni acte de vente classique, mais la plus-value réalisée reste soumise à l’impôt, avec des règles propres à ce placement que la plupart des simulateurs ne détaillent pas jusqu’au bout.

En bref : la plus-value de cession de parts de SCPI est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un abattement réduit progressivement cette base à partir de la sixième année de détention, jusqu’à une exonération totale de l’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, et des prélèvements sociaux au bout de trente ans. Avant cette échéance, plus la revente intervient tôt, plus la fiscalité pèse lourd sur le gain réalisé.

Comment se calcule l’impôt sur la plus-value de SCPI ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’acquisition. Cette base est ensuite réduite par un abattement qui dépend de la durée de détention, et qui ne suit pas le même rythme pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Le décalage entre les deux échéances surprend souvent les vendeurs : une SCPI détenue vingt-deux ans échappe entièrement à l’impôt sur le revenu sur la plus-value, mais continue de supporter des prélèvements sociaux jusqu’à la trentième année. Entre ces deux dates, seule une partie de la plus-value reste taxée, et uniquement au titre des prélèvements sociaux.

Combien de temps faut-il vraiment attendre pour vendre sans perte fiscale ?

La question se pose différemment selon ce qu’on entend par perte fiscale. Sur l’impôt sur le revenu seul, l’abattement de 6 % par an efface la moitié de la plus-value taxable en dix ans de détention supplémentaires au-delà de la cinquième année, et la totalité en seize ans, soit vingt et un ans de détention au total. Sur les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent, 1,65 % par an ne réduit la base que d’environ un quart après quinze ans passés le seuil de la sixième année.

Concrètement, une revente entre huit et dix ans de détention, souvent présentée comme raisonnable, laisse encore la quasi-totalité de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux, et une bonne partie à l’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal de la durée ne devient vraiment significatif qu’après quinze ans, et complet qu’après vingt-deux ou trente ans selon l’impôt concerné.

Combien reste-t-il vraiment après impôt ? Un exemple chiffré

Prenons un porteur qui a acheté 20 000 euros de parts et les revend 26 000 euros après quatorze ans de détention, soit une plus-value brute de 6 000 euros. La durée de détention dépasse de neuf ans le seuil de la sixième année, celui à partir duquel l’abattement commence à courir.

Côté impôt sur le revenu, l’abattement de 6 % par an s’applique sur ces neuf années, soit 54 %. La base taxable tombe à 2 760 euros, imposés à 19 %, soit 524 euros d’impôt. Côté prélèvements sociaux, l’abattement de 1,65 % par an sur les mêmes neuf années ne retire que 14,85 % à la base, qui reste à 5 109 euros, taxés à 17,2 %, soit environ 879 euros. Au total, l’imposition atteint environ 1 403 euros, soit 23,4 % de la plus-value brute, contre 36,2 % (19 % + 17,2 %) si la vente était intervenue avant six ans de détention. L’écart tient presque entièrement à l’abattement sur l’impôt sur le revenu, qui progresse beaucoup plus vite que celui des prélèvements sociaux.

Peut-on déduire une moins-value si la revente se fait à perte ?

Non, sauf exception très encadrée. Le BOFiP est explicite sur ce point : une moins-value réalisée sur un bien immobilier ou des droits qui s’y rapportent, parts de SCPI comprises, n’est pas prise en compte, même si le même porteur réalise par ailleurs une plus-value sur une autre cession la même année. Deux situations dérogent à cette règle : la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, où les moins-values peuvent s’imputer sur les plus-values du même bien dans un acte unique, et la fusion entre deux SCPI, qui autorise une compensation entre plus-values et moins-values immobilières pour les associés personnes physiques. En dehors de ces deux cas, une revente à perte reste seulement une perte, sans effet sur l’impôt dû par ailleurs.

Le marché secondaire à capital fixe a-t-il des frais spécifiques ?

Oui, et c’est une différence importante avec le capital variable. Une cession de parts sur le marché secondaire d’une SCPI à capital fixe, qu’elle passe par le registre d’ordres de la société de gestion ou par une vente de gré à gré, est soumise à un droit d’enregistrement de 5 % assis sur le prix d’exécution, avec un minimum de 25 euros, reversé au Trésor public. Une SCPI à capital variable n’a pas cette taxation : le retrait s’effectue à la valeur de retrait fixée par la société de gestion, sans passage par un marché secondaire au sens propre, et donc sans droit d’enregistrement.

Comment se déroule concrètement la vente des parts ?

La procédure dépend du type de SCPI. Dans une SCPI à capital variable, le porteur adresse une demande de retrait à la société de gestion, qui n’est honorée que si un nouvel investisseur souscrit en face, ou si un fonds de remboursement a été constitué à cet effet. Dans une SCPI à capital fixe, la vente passe par un registre d’ordres tenu par la société de gestion, où le prix se forme selon l’offre et la demande, un peu comme sur un marché organisé mais sans cotation continue.

Dans les deux cas, le délai d’exécution dépend de la présence d’un acheteur, ce qui explique pourquoi l’Autorité des marchés financiers présente la SCPI comme un placement peu liquide, avec des délais de sortie qui peuvent atteindre plusieurs mois.

Questions fréquentes

Est-il facile de revendre ses parts de SCPI ?

Non. L’Autorité des marchés financiers le formule sans détour : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre que les actifs financiers classiques. Trouver un acheteur peut prendre du temps, et rien ne garantit que la vente se fasse au prix souhaité ni dans le délai espéré.

Quel est le délai réel pour revendre ses parts d’une SCPI ?

Il n’existe aucun délai garanti. Dans une SCPI à capital variable, le retrait dépend de l’arrivée d’un nouveau souscripteur ou de l’existence d’un fonds de remboursement. Dans une SCPI à capital fixe, la vente attend qu’un acheteur se manifeste sur le registre d’ordres. L’AMF évoque des délais qui peuvent atteindre plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon les SCPI.

Comment récupère-t-on concrètement son argent ?

Deux mécanismes selon le type de SCPI. Pour une SCPI à capital variable, une demande de retrait auprès de la société de gestion, réglée une fois qu’un nouvel investisseur ou le fonds de remboursement a pris le relais. Pour une SCPI à capital fixe, un ordre de vente déposé sur le registre tenu par la société de gestion, exécuté au prix fixé par la rencontre entre l’offre et la demande.

Les SCPI vont-elles remonter en 2026 ?

Aucun placement ne se prédit, et ce site n’a pas vocation à le faire. Les seuls chiffres qui existent sont ceux déjà mesurés : un taux de distribution de 2,30 % et un prix moyen des parts en recul de 2,4 % sur le premier semestre 2026. Ce que fera le second semestre n’est connu de personne à l’avance, malgré ce que peuvent laisser entendre certaines analyses commerciales.

Peut-on déduire une moins-value de SCPI de ses impôts ?

Non, sauf dans deux cas très précis : la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, et la fusion entre deux SCPI. En dehors de ces situations, le BOFiP exclut toute prise en compte de la moins-value, y compris pour compenser une plus-value réalisée la même année sur une autre cession.

Sources

Sources consultées le 10 septembre 2026. Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.

• bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html (BOI-RFPI-PVI-20-20, abattement pour durée de détention et traitement des moins-values)
• www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/scpi-un-autre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier
• www.goodvalueformoney.eu/documentation/politique-de-frais-sur-les-scpi (droit d’enregistrement sur le marché secondaire à capital fixe)
• www.aspim.fr/je-veux-comprendre-la-scpi/