SCPI Pierval Santé : secteur, locataires et rendement

Mis à jour le 13 août 2026 — barème et règles en vigueur à cette date

Investir dans les murs d’une clinique, d’un centre de soins ou d’une maison de retraite plutôt que dans un bureau ou un commerce: c’est le pari de Pierval Santé, une SCPI qui a fait de l’immobilier médical son unique terrain de jeu. Le secteur de la santé résiste plutôt bien aux cycles économiques, mais encore faut-il savoir qui occupe ces murs et ce que rapporte réellement ce type de placement.

Qu’est-ce que la SCPI Pierval Santé exactement ?

Pierval Santé est une société civile de placement immobilier à capital variable, entièrement dédiée à l’immobilier de santé: cliniques, maisons de retraite médicalisées, centres de soins ou pôles de santé pluridisciplinaires. Elle est gérée par Euryale Asset Management, société de gestion qui a obtenu pour ce véhicule le visa SCPI n° 13-36 délivré le 6 mars 2020.

Créée en 2014, la SCPI a construit sa collecte autour d’un positionnement de niche assumé: plutôt que de mélanger bureaux, commerces et logistique comme le font de nombreuses SCPI diversifiées, elle concentre tous ses actifs sur un seul secteur, celui de la santé, jugé porteur face au vieillissement de la population et à la demande croissante de structures de soins. Sa capitalisation atteint 3,3 milliards d’euros, ce qui en fait l’un des acteurs de référence sur ce segment en Europe, présentée comme troisième investisseur du continent sur ce créneau en 2022 selon une étude de Real Capital Analytics.

La SCPI a également obtenu le Label ISR Immobilier en avril 2023, ce qui l’engage à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans le choix de ses acquisitions, au-delà de la seule performance financière.

Quels sont les locataires et le patrimoine de Pierval Santé ?

Le patrimoine de Pierval Santé compte 255 actifs immobiliers répartis dans 9 pays, une diversification géographique rare pour une SCPI sectorielle. Les biens vont du centre de soins urbain, comme celui de Beyart à Maastricht aux Pays-Bas, au pôle de santé pluridisciplinaire regroupant plusieurs professionnels sous un même toit.

Les locataires sont des opérateurs de santé: exploitants de cliniques, gestionnaires d’établissements pour personnes âgées dépendantes, groupes de centres de soins. Cette base locative génère un taux d’occupation financier de 93,22 %, c’est-à-dire que plus de 93 % des loyers théoriques que percevrait la SCPI si l’intégralité de son parc était louée sont effectivement facturés. C’est un indicateur solide pour un secteur où les baux sont généralement longs et les opérateurs difficiles à remplacer du jour au lendemain, les établissements de santé nécessitant des autorisations spécifiques pour fonctionner.

Cette diversification internationale n’est pas neutre pour l’investisseur: une partie du patrimoine se trouve dans des pays d’Europe hors zone euro, ainsi qu’au Canada, ce qui expose mécaniquement la SCPI à un risque de change. Une dépréciation de ces devises face à l’euro peut peser sur la valorisation des actifs concernés et sur les loyers rapatriés.

Quel est le rendement de Pierval Santé ?

Le taux de distribution de Pierval Santé s’est établi à 4,06 % au titre de l’année 2024, c’est-à-dire le rapport entre le dividende brut versé aux associés et le prix de la part au 1er janvier de la même année. Sur longue période, la performance se mesure plutôt par le taux de rentabilité interne, qui intègre à la fois les revenus distribués et l’évolution du prix de la part.

Ce TRI ressort à 3,21 % sur 5 ans, 4,39 % sur 10 ans et 4,24 % depuis l’origine de la SCPI. La performance globale annuelle, qui additionne le taux de distribution et la variation du prix de souscription sur une année civile, atteint 4,06 %. Ces chiffres ne constituent en aucun cas une promesse: la SCPI le rappelle elle-même, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les dividendes futurs dépendront de l’évolution du marché immobilier ainsi que des décisions de l’assemblée générale.

L’écart entre le TRI à 5 ans et celui à 10 ans mérite d’être regardé de près: il traduit un ralentissement récent de la performance globale, probablement lié à l’évolution du prix de la part sur les dernières années plutôt qu’à une dégradation des loyers, le taux d’occupation restant élevé. C’est un point à surveiller dans les bulletins trimestriels avant tout arbitrage.

Combien coûte une part et quels sont les frais ?

Le prix de souscription d’une part de Pierval Santé s’établit à 204 €, un montant accessible dès une seule part, sous réserve des conditions en vigueur au moment de la souscription. La durée de placement recommandée pour ce type de véhicule immobilier est d’au moins 8 à 10 ans, un horizon qui permet d’amortir les frais d’entrée et de lisser les variations éventuelles du prix de la part.

Côté frais, la SCPI applique une commission de souscription de 10,51 % toutes taxes incluses, prélevée sur le montant investi, ainsi des frais de gestion de 10 % TTI calculés sur les produits locatifs hors taxes et les produits financiers nets. S’y ajoute un partage des frais de collecte de 0,01 % calculé sur les encours collectés. Le délai de jouissance, c’est-à-dire le moment à partir duquel les parts souscrites commencent à générer des revenus, est fixé au premier jour du cinquième mois suivant la date de souscription. Depuis le 1er juillet 2025, ce délai ne s’applique plus dans le cadre de parts compensées, une modalité qui concerne certains transferts de parts entre associés.

L’achat peut se faire au comptant ou à crédit, mais aussi en démembrement de propriété, avec une répartition entre nue-propriété et usufruit qui varie selon la durée choisie. Cette formule permet à l’investisseur en nue-propriété d’acquérir des parts à un prix décoté, en renonçant temporairement aux revenus, avant de récupérer la pleine propriété au terme du démembrement. C’est une alternative à l’achat classique en pleine propriété, pas une voie exclusive: la majorité des associés souscrivent en pleine propriété, au comptant ou à crédit.

Pourquoi Pierval Santé reverse-t-elle un don à l’Institut du Cerveau ?

Pierval Santé se présente comme la première SCPI Santé constituée en fonds de partage: elle s’engage à reverser chaque année un don au bénéfice de l’Institut du Cerveau, un organisme de recherche médicale. Cette démarche traduit la vocation sociétale affichée par la SCPI, qui associe rendement financier et soutien à la recherche sur les pathologies neurologiques.

Un point mérite d’être précisé clairement pour éviter toute confusion fiscale: ce don, effectué par la SCPI elle-même sur ses résultats, ne donne lieu à aucune réduction d’impôt, ni pour la société de gestion, ni pour les associés qui détiennent des parts. Il ne s’agit donc pas d’un mécanisme de défiscalisation individuelle comparable à un don personnel à une association, mais d’une politique de mécénat portée par le véhicule collectif, financée sur les revenus locatifs avant distribution.

Quels sont les risques à connaître avant d’investir ?

Comme tout placement en SCPI, Pierval Santé ne bénéficie d’aucune garantie en capital. La société de gestion le rappelle explicitement: la valeur de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon l’état du marché immobilier, et rien ne garantit ni la revente des parts, ni un prix de retrait équivalent au prix de souscription. Un associé peut donc perdre une partie de son capital ou devoir accepter une décote au moment de revendre.

Le taux d’endettement de la SCPI s’élève à 16,03 %, un niveau modéré au regard du plafond réglementaire fixé à 40 % de la valeur des actifs. Cette marge laisse à la société de gestion une capacité d’acquisition par emprunt sans mettre en péril la structure financière du fonds, mais un endettement plus élevé à l’avenir resterait possible dans cette limite légale.

Le risque de change, déjà évoqué à propos du patrimoine international, s’ajoute au risque immobilier classique: les devises des pays d’Europe hors zone euro et le dollar canadien peuvent fluctuer et affecter à la fois la valorisation des actifs détenus dans ces pays et les loyers perçus, une fois convertis en euros. Enfin, le montant à investir dans ce type de véhicule doit toujours être proportionné à son patrimoine global, à son horizon de placement et à sa tolérance au risque, la SCPI se situant sur une échelle de risque réglementaire allant de 1 à 7.

Questions fréquentes

Quel est le ticket d’entrée pour investir dans Pierval Santé ?

La part est proposée à 204 €, et il est possible de souscrire dès une seule part, sous réserve des conditions en vigueur au moment de l’investissement.

Combien de temps faut-il conserver ses parts ?

La durée de placement recommandée pour Pierval Santé, comme pour la plupart des SCPI, est d’au moins 8 à 10 ans, un horizon nécessaire pour amortir les frais de souscription et profiter du plein potentiel locatif.

Quand les revenus commencent-ils à être versés après la souscription ?

Le délai de jouissance est fixé au premier jour du cinquième mois suivant la date de souscription. Depuis le 1er juillet 2025, ce délai ne s’applique pas aux parts acquises dans le cadre d’une compensation entre associés.

Le don à l’Institut du Cerveau ouvre-t-il droit à un avantage fiscal pour l’associé ?

Non. Ce don est versé par la SCPI elle-même sur ses résultats et ne donne lieu à aucune réduction d’impôt, ni pour la société de gestion, ni pour les porteurs de parts.

Pierval Santé est-elle une SCPI labellisée ?

Oui, elle a obtenu le Label ISR Immobilier en avril 2023, qui atteste de la prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa politique d’investissement.

Sources

Sources consultées le 13 août 2026.

Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.

1. www.euryale-am.fr/nos-solutions/pierval-sante/
2. www.euryale-am.fr/wp-content/uploads/2026/04/BT_PIERVAL_SANTE_2026_T1.pdf