SCPI La Française : stratégie, rendement et frais

Mis à jour le 24 août 2026, barème et règles en vigueur à cette date

La Française gère depuis plus de cinquante ans un ensemble de SCPI d’immobilier d’entreprise, avec des stratégies qui vont du bureau parisien historique à l’immobilier paneuropéen. Cette diversité change beaucoup la donne pour un épargnant : selon le fonds choisi, le rendement, la liquidité et même le niveau de risque n’ont rien à voir. Il suffit de comparer la SCPI Épargne Foncière et Sélectinvest 1, deux véhicules nés la même année 1968, pour comprendre que « SCPI La Française » ne désigne pas un produit unique.

Quelles SCPI La Française propose-t-elle vraiment ?

La Française n’a pas une SCPI mais un catalogue de fonds gérés principalement par sa filiale La Française REM, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Trois véhicules illustrent bien l’écart entre les stratégies : Épargne Foncière, la SCPI diversifiée historique lancée le 6 juin 1968; Sélectinvest 1, autre fonds né la même année et concentré sur les bureaux et commerces; et LF Europimmo, créée en 2014, tournée vers plusieurs marchés européens.

Ces fonds partagent le même statut juridique de SCPI à capital variable agréée par l’Autorité des marchés financiers, mais leur patrimoine, leur taille et leur exposition géographique diffèrent nettement. Épargne Foncière pèse une capitalisation de 4 142,67 millions d’euros, quand Sélectinvest 1 se situe autour de 1,3 milliard d’euros de capitalisation. Cette différence de taille joue directement sur la mutualisation du risque locataire et sur la capacité du fonds à absorber le départ d’un gros preneur.

Comment se distinguent les stratégies d’investissement ?

Épargne Foncière suit une approche diversifiée, avec un patrimoine réparti entre plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel géré) et plusieurs pays. Le bulletin trimestriel de la SCPI illustre concrètement ce mouvement permanent du patrimoine : l’arrivée d’un nouveau locataire dans l’immeuble Antipolis à Blagnac, entièrement libéré par Airbus en février 2026, ou encore la fermeture administrative de la Tour Montparnasse, dont les travaux ont été suspendus juste avant la publication du document.

Sélectinvest 1 obéit à une logique plus concentrée, avec un patrimoine de bureaux et de commerces situé en Île-de-France, en régions françaises et en Allemagne. C’est justement cette forte pondération sur le bureau francilien qui explique sa sensibilité actuelle au retournement de ce segment de marché. LF Europimmo, de son côté, mise sur un immobilier d’entreprise plus récent dans des marchés jugés matures : Allemagne, Belgique, France, Luxembourg, Pays-Bas et Royaume-Uni, dans une logique de diversification des cycles économiques nationaux plutôt que de concentration sur un seul pays.

Cette opposition entre stratégie généraliste et stratégie sectorielle ou géographique ciblée se retrouve ailleurs dans l’univers des SCPI : certains gérants préfèrent au contraire se spécialiser sur un seul secteur, comme la SCPI Pierval Santé et son positionnement sur l’immobilier de santé, avec l’idée que la spécialisation sécurise les revenus locatifs tant que le secteur choisi reste porteur.

Quel rendement offrent les SCPI La Française ?

Le taux de distribution 2025 d’Épargne Foncière s’établit à 4,86 %, pour un dividende brut versé de 31,20 euros par part sur la base d’un prix de part de 670 euros au 24 août 2026. Mais ce chiffre ne raconte qu’une partie de l’histoire : le TRI à 5 ans de cette même SCPI ressort à -0,80 % au 31 décembre 2025, ce qui traduit une érosion de la valeur du patrimoine plus rapide que les revenus distribués sur la période. Le prix de la part a d’ailleurs reculé d’environ 19,77 % entre mars 2022 et janvier 2025, un ajustement lié à la remontée des taux d’intérêt et à la correction générale du marché des bureaux.

Sélectinvest 1 offre un exemple encore plus marqué de cette tension entre rendement affiché et valeur du patrimoine. Sa valeur de réalisation est passée de 464,91 euros par part au 31 décembre 2025 à 417,48 euros par part au 30 juin 2026, soit une baisse de 10,2 % en six mois. Les expertises immobilières menées sur le patrimoine de la SCPI ont conduit à une correction de 11 % de la valeur du parc, principalement imputable au marché des bureaux franciliens, dans un contexte où les volumes de transactions sur ce segment restent inférieurs de 53 % à leur moyenne sur cinq ans. La remontée des taux longs, avec une OAT française qui a approché les 4 % au premier semestre, pèse aussi sur les valorisations.

Quels frais s’appliquent selon la SCPI choisie ?

Les frais d’une SCPI se répartissent classiquement entre des frais prélevés à l’entrée, lors de la souscription des parts, et des frais de gestion annuels prélevés par la société de gestion sur les loyers encaissés avant le calcul du dividende versé aux associés. À cela s’ajoutent parfois des frais ponctuels liés aux opérations sur les parts, comme les mutations en cas de succession ou de donation.

Sur ce dernier point, La Française a fait un choix notable pour LF Europimmo : depuis le 1er novembre 2025 et jusqu’à nouvel ordre, la société de gestion n’applique plus le droit fixe forfaitaire de 150 euros hors taxes par dossier sur les opérations de mutation, à l’exception des cas nécessitant des recherches complémentaires d’héritiers ou d’associés sur des parts en déshérence. Cette suppression s’applique à tous les porteurs de ce fonds précis, mais rien n’indique qu’elle soit généralisée aux autres SCPI du groupe : chaque fonds conserve sa propre grille tarifaire, détaillée dans sa note d’information.

Côté fiscalité, les revenus perçus au titre d’une détention en direct sont imposés comme des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour un épargnant fortement fiscalisé qui cherche à limiter cette charge, il existe des montages alternatifs, comme le mécanisme des SCPI de déficit foncier, pensé pour imputer des travaux sur le revenu global plutôt que de subir une fiscalité pleine sur les loyers.

Peut-on revendre facilement ses parts ?

La liquidité n’est pas garantie sur une SCPI, et le cas de Sélectinvest 1 le démontre concrètement. Dès 2025, le seuil réglementaire des 10 % de parts en attente de retrait était en passe d’être atteint pour ce fonds. Plutôt que de laisser la situation se dégrader, la société de gestion a fait voter en assemblée générale extraordinaire, le 29 avril 2026, une suspension temporaire de la variabilité du capital, entrée en vigueur le 1er juin 2026 pour une durée de trois ans.

Concrètement, les demandes de souscription et de retrait passées avant cette date ont été annulées, et un marché dit « par confrontation » a été ouvert à la place : les ordres d’achat et de vente s’y confrontent périodiquement, et le prix d’exécution retenu est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Les deux premières confrontations se sont tenues sur une base bimestrielle, la première le 31 juillet 2026 à midi et la seconde le 30 septembre 2026 (avec des ordres à transmettre avant le 28 septembre à 15 heures), avant de basculer sur un rythme mensuel à partir du 1er octobre 2026. Ce mécanisme protège la société de gestion, qui peut ainsi consacrer les liquidités issues des cessions à l’entretien des immeubles et au remboursement de la dette plutôt qu’à honorer des retraits massifs à prix cassé.

Questions fréquentes

Comment est calculé le taux de distribution d’une SCPI La Française ?

Le taux de distribution correspond au dividende brut versé au titre d’une année, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, divisé par le prix de souscription constaté au 1er janvier de cette même année. Cet indicateur a remplacé l’ancien TDVM depuis 2022 et intègre les acomptes exceptionnels ainsi que les éventuelles quotes-parts de plus-values distribuées.

La baisse de valeur de Sélectinvest 1 signifie-t-elle une perte pour l’associé ?

La baisse de la valeur de réalisation, de 464,91 à 417,48 euros par part entre fin 2025 et mi-2026, reflète une correction de l’expertise du patrimoine et non une perte réalisée tant que les parts ne sont pas vendues. Elle traduit néanmoins un risque bien réel de perte en capital, inhérent à toute SCPI, particulièrement marqué ici sur le segment des bureaux franciliens.

Les frais de mutation supprimés chez LF Europimmo valent-ils pour toutes les SCPI La Française ?

Non, cette suppression du droit fixe forfaitaire de 150 euros hors taxes ne concerne que LF Europimmo depuis le 1er novembre 2025. Chaque SCPI du groupe conserve sa propre grille de frais, à vérifier dans la note d’information spécifique du fonds concerné.

Peut-on encore acheter des parts de Sélectinvest 1 ?

La souscription classique n’est plus possible depuis le 1er juin 2026, date de suspension de la variabilité du capital : les achats et ventes passent désormais par le marché par confrontation, avec des ordres transmis à la société de gestion avant chaque échéance de confrontation.

Sources

Sources consultées le 24 août 2026.

Informations vérifiées à cette date ; des évolutions ultérieures sont possibles. Vérifiez auprès de la source officielle.

1. SCPI | LF Europimmo | La Française, www.la-francaise.com/fr-fr/investisseur/nos-fonds/actifs-non-cotes/immobilier/scpi.aspx ?code=D1&amcScpi=16849&Scpi=LF-Europimmo
2. doc.la-francaise.com/documents/bulletin-trimestriel-epargne-fonciere-30062026